Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje svoje nepokretnosti, mora se legitimisati kao Prodavac. Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno validne dokumentacije, koja mora biti u originalima, overena od strane nadležnog suda, sa klauzulama RUJP nadležne opštine da je regulisan porez na promet apsolutnih prava. Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga-vlasnički list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti. Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno, snabdeveno pečatima uprave prihoda nadležne opštine o regulisanom porezu na promet apsolutnih prava tj, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi Kupac, odnosno trenutni vlasnik nepokretnosti mogao uknjižiti na svoje ime. Vlasnička dokumenta su: vlasnički list, Kupoprodajni ugovor, Ugovor o poklonu, Ugovor o doživotnom izdržavanju, rešenje o nasleđivanju... Ali, tu ne spadaju na primer račun za struju i porez, jer ne sardže sve informacije kao vlasnički dokument. Svaki vlasnički dokument mora da sadrži 5 stvari: 1. Ime i prezime vlasnika ko je predmet ugovora o posredovanju 2. adresa nekretnine 3. katastarska parcela 4. katastarska opština 5. pečat overe (od strane opštine, suda, notara itd.)

Na uknjizene nekretnine mozete staviti hipotekarne ili zalozne kredite, sto znaci da zeljenu nekretninu mozete kupiti na kredit preko banke ili firme. Neuknjizeni stanovi time ne gube na vrednosti, niti ih treba izbegavati, jer je sam zakonodavac odredio da nema razlike između uknjizenih i neuknjizenih nepokretnosti, a vlasnistvo se dokazuje , validnom pravnom dokumentacijom, overenim kupoprodajnim ugovorom u sudu, ili nekim drugim pravosnaznim resenjem, u zavisnosti od toga koji je način sticanja nepokretnosti. Ipak, prodavci cije su nekretnine uknjizene imaju vise potencijalnih kupaca (kes kupci i kupci iz kredita) pa savetujemo svim prodavcima da uknjize svoju nekretninu ako je to moguce.

Prvo je potrebno da sam objekat gde se nalazi nepokretnost bude snimljen i ucrtan, kao i da za isti postoji pravosnažna gradevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak kupoprodajnog ugovora, kojim ce trenutni vlasnik dokazivati svoje vlasništvo. To znaci da ukoliko ne postoji znanje o tome da li je nepokretnost koja je predmet kupoprodajnog ugovora uknjižena ili nije, prvi korak je provera u zemljišnim knjigama, odnosno katastru nepokretnosti. Ako nepokretnost nije uknjižena, pitanje je zašto? Ukoliko nije uknjižen citav objekat, npr. zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno onog ko je davao stanove u otkup (za stanove iz otkupa, razume se). Prosto je nemoguce ocekivati da vlasnik nepokretnosti ima dokumentaciju koja prethodi otkupu, pogotovo ako govorimo o zgradama starim 30, 40, 50 godina, a koje još uvek zbog neažurnosti odredjenih opština, odnosno preduzeca-investitora, imaoca prava raspolaganja i korišcenja, nisu uknjižene. Svakako je za uknjiženje, a ukoliko su za to ispunjeni uslovi, neophodno podneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o placenoj taksi za uknjiženje. Da bi uknjižba bila sprovedena potrebno je da ugovor o kupoprodaji sadrži i poresku klauzulu. A u slucaju da prodavac nije uknjižen kao vlasnik, poresku klauzulu moraju da sadrže i svi prethodni ugovori, odnosno ostavinska rešenja.

U postupku kupoprodaje nepokretnosti, praktična razlika izmedu uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti je u tome što na uknjiženim nepokretnostima možete uspostaviti založno pravo – hipoteku i na osnovu toga dobiti od banke hipotekarni kredit, a za neuknjižene nepokretnosti to, u praksi, još uvek nije moguće. Medutim, neuknjiženi stanov i time ne gube vrednosti, niti ih treba izbegavati, jer je sam zakonodavac odredio da nema razlike izmedu uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti, a vlasništvo se dokazuje overom kupoprodajnog ugovora u sudu, ili nekim drugim pravnosnažnim rešenjem, isto kao i upisom prava svojine u katastru nepokretnosti.

Kako su kod nas u 90% slucajeva kupoprodaje nekretnina vezane – odnosno, da bi neko kupio drugu nepokretnost mora prvo da proda onu u kojoj živi – prvi korak je prodaja nekretnine kupca, koja zapocinje potpisivanjem Predugovora prijemom kapare (obicno u iznosu od 10% dogovorene cene), da bi ste Vi mogli dalje kaparisati drugu željenu nepokretnost i da bi Vam isplata te nepokretnosti bila izvesna. U Predugovoru, koji treba da pruži maksimalnu pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum (rok) za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u zakonu nije izricito definisan, vec ga saglasno dogovaraju ugovorne strane (najcešce 45-60 dana od dana potpisivanja predugovora, a može biti duži ili kraći). U Predugovoru obicno, u pogledu datuma, stoji formulacija „najkasnije do“, te ako se stvore uslovi da isplata bude obavljena ranije ne postoji nikakva prepreka. Ako kupoprodaja nije vezana, odnosno ako ni kupac ni prodavac nisu uslovljeni prethodnom prodajom svojih stanova, prethodno opisana procedura zakljucenja predugovora nije neophodna, vec se odmah može pristupiti zakljucenju i overi glavnog Ugovora ili potpisivanju Predugovara sa kraćim rokom isplate.

Pre svega, potrebno je da izaberete banku čiji Vam uslovi najviše odgovaraju. Kod banke zatim proveravate svoju kreditnu sposobnost, tj. mogućnost dobijanja kredita. Ukoliko ste utvrdili da ste u mogućnosti da uzmete kredit od banke, i pronašli ste nepokretnost koju biste kupili, potrebno je da sa prodavcem zaključite i kod nadležnog javnog beležnika overite predugovor o prodaji nepokretnosti. Sa predugovorom i kompletnom dokumentacijom o stanu koji kupujete banci podnosite zahtev za odobravanje kredita. Po odobrenju kredita, potrebno je da sa prodavcem zaključite i kod nadležnog javnog beležnika overite ugovor o prodaji nepokretnosti, kom prilikom se najčešće overava i založna izjava koju potpisuje prodavac. Vrlo je važno da znate da su uslovi za odobrenje kredita mnogo oštriji i da je procedura mnogo komplikovanija kada kupujete stan koji nije uknjižen. Sve prethodno napisano predstavlja vrlo sažet pregled koraka koje treba da preduzmete prilikom kupovine stana na kredit, dok je o svim detaljima neophodno da se raspitate kod banke kod koje ćete aplicirati za stambeni kredit.

Kapara je određena suma novca kojom zakupac garantuje da će u nekom narednom periodu uzeti stan u zajam, a da će zakupodavac baš njemu izdati stan. Služi kao osiguranje i jednoj i drugoj strani od eventualnih promena u izdavanju nekretnine. Ako zakupac odustane od iznajmljivanja stana, zakupodavac zadrzava kaparu, a ako zakupodavac odustane od izdavanja stana zakupcu se vraća dupla kapara.

Depozit je određena suma novca kojom se zakupodavac osigurava da će nekretnina biti vraćena u prvobitno stanje. U slučaju da se nakon izlaska zakupca stan vratio u prvobitno stanje zakupcu se vraća depozit, a u slučajevima kada stan nije vraćen u prvobitno stanje, zakupodavac ima pravo da zadrzi deo depozita ili ceo ako su potrebni veći radovi (ili nisu plaćeni računi). Često se u praksi događa da depozit ostaje zakupodavcu u slučaju izlaska zakupca pre ugovorenog roka zakupa

Ovo je ugovor kojim se regulišu prava i obaveze ugovornih strana, u ovom slučaju posrednika i nalogodavca (vlasnik stana i/ili zakupca). Ugovor o posredovanju pored prava i obaveza posrednika i nalogodavca, naročito sadrži podatke o posredniku i broju pod kojim je upisan u Registar posrednika, nalogodavcu, vrsti i bitnim elementima pravnog posla u cilju čijeg zaključenja posrednik posreduje, o visini, načinu i roku plaćanja posredničke naknade, roku važenja ugovora i vrsti i visini troška dodatnih usluga, ukoliko su ugovorene.

Ugovorom o zakupu i zakupac i zakupodavac, kao ugovorne strane, regulišu svoja prava i obaveze vezane za nekretninu. U njemu se određuje vremenski period zakupa, visina kirije, visina depozita, obaveze obe strane i šta se radi u situacijama kada obaveze jedne ili druge strane nisu ispunjene. Ugovor o zakupu je dvostran pravni posao (ugovor) kojim se jedna strana (zakupodavac) obavezuje da drugoj strani (zakupcu) preda na upotrebu određenu nepotrošnu stvar ili određeno imovinsko pravo, a zakupac se obavezuje da mi za to plaća naknadu i da mu po isteku ugovora tu istu stvar ili pravo vrati.

Javni beležnici prilikom solemnizacije ugovora o prometu nepokretnosti naplaćuju javnobeležničku nagradu, kao i naknadu troškova nastalih u vezi sa obavljanjem njihovih poslova. Nagrada javnog beležnika određuje se prema vrednosti pravnog posla, u konkretnom slučaju od kupoprodajne cene nepokretnosti. Napominjemo da je osnov za određivanje ove nagrade tržišna vrednost nepokretnosti, koju javni beležnik može odrediti bez obzira na vrednost koju su prodavac i kupac naveli u ugovoru, ako ona ne odgovara tržišnoj vrednosti. Visinu troškova javni beležnik obračunava u svakom konkretnom slučaju.

Kapitalna dobit predstavlja pozitivnu razliku između prodajne i nabavne cene nepokretnosti. Kad je ta razlika negativna, u pitanju je kapitalni gubitak i ovaj porez neće postojati. Dakle, kapitalni dobitak postoji kada je npr. kupovna cena stana koju je prodavac platio iznosila 60.000 EUR a zatim je isti stan prodat za 80.000 EUR. Tu nastaje kapitalni dobitak od 20.000 EUR i na taj iznos se plaća porez po stopi od 15 %. Porez na kapitalnu dobit plaća prodavac i to onda, kada u roku od 90 dana, od dana prodaje stana kupi nekretninu koja je po ceni niža od cene prodatog stana. Porez se plaća na razliku cena ta dva stana u visini od 15 odsto. Od 06. oktobra 2012. godine, na osnovu Izmena Zakona o porezu na dohodak građana, svi oni koji su nekretninu u svom vlasništvu imali, neprekidno, najmanje deset godina oslobođeni su plaćanja poreza na kapitalnu dobit. Na taj način ukoliko dođe do prodaje takvog stana, vlasnici ne ostvaruju kapitalni dobitak. Takođe, ukoliko cena nove nekretnine bude ista ili skuplja od prodate, onda dolazi do oslobađanja od plaćanja poreza na kapitalnu dobit. “Međutim, kod ovog poreza postoji i jedna važna mogućnost, a to je da ukoliko platite Porez na kapitalnu dobit, jer niste realizovali kupovinu u onom roku od 60 dana, ali je realizujete naknadno, u roku od 10 meseci, možete tražiti povraćaj plaćenog iznosa po ovom osnovu“. Osim toga, prodavac je dužan da plati i porez na prenos apsolutnih prava, čija je stopa 2,5 % od ugovorene cene, ukoliko ona nije niža od tržišne vrednosti. Poresku prijavu prodavac je dužan podneti u roku od 10 dana od dana overe ugovora o prodaji. Međutim, u praksi se najčešće ugovara da ovaj porez plaća kupac.

Ukoliko ste punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem u Srbiji, i ukoliko od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji niste imali u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije, prodavac od kog kupujete svoj prvi stan ispunjava uslove propisane Zakonom o porezima na imovinu za poresko oslobođenje, i to za površinu stana koja za Vas iznosi do 40 m² i za članove Vašeg porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije do 15 m² po svakom članu. Iako je obveznik ovog poreza prodavac stana, oslobođenje od poreza skoro uvek u praksi pogoduje kupcu, budući da se iznos poreza obično „prevaljuje“ na kupca tako što se kupoprodajna cena povećava za ovaj iznos ili tako što se ugovara da će kupac platiti porez. Pod istim uslovima, kupac prvog stana ima pravo i na refundaciju PDV-a ukoliko je stan kupio od poreskog obveznika koji prodaje stanove u okviru obavljanja svoje delatnosti.

Nakon isplate kupoprodajne cene predmetne nepokretnosti u celosti, prodavac izdaje potvrdu o isplati overenu kod Javnog beležnika. Potvrda može sadržati i clausulu intabulandi, ako je isplata cene vezana rokovima nakon overe glavnog ugovora, zatim se kupac stana uvodi u posed nepokretnosti o čemu se sastavlja odgovarajući zapisnik o primopredaji nepokretnosti.

Nakon što ste prodavcu isplatili kupoprodajnu cenu, ostalo je da učinite još nekoliko koraka. Da bi stan postao Vaš, potrebno je da u katastru nepokretnosti izvršite promenu vlasnika. To se čini podnošenjem zahteva za provođenje promene u katastru nepokretnosti, zajedno sa pratećom dokumentacijom. Osim toga, ukoliko ste sa prodavcem Ugovorili da Vi plaćate porez na prenos apsolutnih prava, potrebno je da u roku od 30 dana od dana solemnizacije ugovora o prodaji nadležnoj filijali Poreske uprave podnesete poresku prijavu.

Clausula intabulandi predstavlja odredbu ugovora o prodaji nepokretnosti bez koje nakon kupovine nepokretnosti ne možete da se uknjižite u katastru nepokretnosti kao njen novi vlasnik. Ova odredba predstavlja svojevrsno odobrenje prethodnog vlasnika Vama kao novom vlasniku da se u tom svojstvu registrujete u katastru. Često se ovo odobrenje daje i pod određenim uslovima, koji se pre svega tiču potvrde o isplaćenoj ceni za kupljeni stan.

Kada ste kupili stan, bez obzira da li ste se uknjižili kao novi vlasnik ili niste, računi za infostan, utrošenu električnu energiju i telefon neće automatski preći na Vaše ime, već će i dalje glasiti na prethodnog vlasnika. Stoga, potrebno je da se, nakon overe ugovora, sa kopijom istog i originalom koji ste dužni dati na uvid, uputite u najbližu ispostavu JKP „Infostan“, elektrodistribucije i operatera fiksne telefonije, i podnesete molbu za promenu imena korisnika.

Ukoliko vlasnik nekretnine poklanja nekretninu svojoj deci, ni poklonodavac ni poklonoprimac ne plaćaju porez na prenos apsolutnih prava, stim da ste u obavezi da dostavite potrebnu dokumentaciju u Poresku upravu kako bi se izdalo rešenje o oslobađanju od poreza na prenos apsloutnih prava.